Pagājušajā gadā Baltijas uzņēmumu apvienošanās un iegādes darījumu tirgus atdzima, un Sorainen eksperti paredz, ka 2025. gadā izaugsme turpināsies. 2024. gada beigas un šā gada sākums Sorainen M&A komandai ir bijuši īpaši intensīvi, tāpēc prognozes ir optimistiskas.

Saskaņā ar Mergermarket datiem kopējais paziņoto darījumu skaits 2024. gadā, salīdzinājumā ar 2023. gadu, pieauga par 39%, bet atklāto darījumu vērtība pieauga vēl vairāk, tuvojoties rekordlielam līmenim, kas tika sasniegts2021-2022. gadā. Darījumu skaits pieauga visās Baltijas valstīs, un ievērojami palielinājās darījumu skaits ar vērtību virs 100 miljoniem eiro: 2023. gadā bija tikai trīs darījumi, bet pagājušajā gadā jau septiņi.

Sorainen eksperti sagaida, ka galvenie Baltijas M&A tirgus izaugsmes virzītājspēki šogad būs Baltijas valstu ekonomikas izaugsme, procentu likmju samazināšanās un privātā un riska kapitāla darījumu skaita pieaugums. 2023.-2024. gadā vairāki pārdošanas procesi Baltijas valstīs tika atlikti vai iesāktie apturēti ģeopolitiskās spriedzes, augsto procentu likmju vai Baltijas valstu ekonomikas lejupslīdes dēļ.

Ņemt no turīgākā un dot trūcīgākajam – tas nestrādā īsti labi, jo beigās donors arī kļūst par plukatu.

Rīgas pašvaldības īpašumā esošā zeme un ēkas, attiecinot pret pilsētas IKP, ik gadu sarūk vērtībā, samazinās arī pilsētas ilgtermiņa saistības, toties nemainīgi aug līdzmaksājumu Pašvaldību finanšu izlīdzināšanas fondā absolūtie lielumi. Pētījumā tiek izmantoti pētnieka, ģeogrāfijas zinātņu doktora Jura Paidera apkopotie dati par pašvaldību saistību, zemes un ēku vērtību izmaiņām atbilstoši Valsts kases informācijai, kā arī Rīgas pilsētas līdzmaksājumu dinamika Pašvaldību finanšu izlīdzināšanas fondā atbilstoši pilsētas ikgadējiem konsolidētajiem budžetiem.

Puse Rīgas īpašumu pagaisuši

2009. gadā Rīgas pilsētas īpašumā bija ēkas un zeme par aptuveni 1,88 miljardiem eiro, bet 2024. gadā Rīgas nekustamo īpašumu vērtība bija 1,84 miljardi eiro. Ievērojot, ka inflācija 2009. gadā bija vien 9,7%, 2010. gadā – 2,5% un tad jau nedaudz nomierinājās, lai «trakot» atsāktu 2022. gadā. Caurmērā varam droši apgalvot, ka, absolūtajai vērtībai praktiski nemainoties, Rīgas īpašumu vērtība ir samazinājusies par aptuveni 50% vai divas reizes. CSP inflācijas kalkulators, salīdzinot 2009. gada 1. janvāri ar 2025. gada 1. janvāri, preču un pakalpojumu cenu ziņā apgalvo, ka inflācija ir 55,8%. Vienkāršībai un noapaļojot – izmantojam divas reizes, jo nekustamo īpašumu cena ir atkarīga no pārdošanas iespējas un zemi vai nekustamo īpašumu nevaram gluži vērtēt tikai pēc naudas skalas. Tajā pašā laikā vērtējums ir uzskatāms par samērā drošu, jo zemes un namu īpašumu vērtība parādās Rīgas bilancē, bet no tās pazūd atsavināto īpašumu cena. Proti, ar laiku īpašumi tiek pārdoti, bet pēc absolūtās vērtības atlikušie maksā tikpat, un no pirmā acu uzmetiena šķiet, ka nekas nemainās. Patiesībā Rīgas rāte, rēķinot 2009. gada cenās, ir zaudējusi vismaz pusi no īpašumu vērtības. Vai nu tie ir atsavināti, vai arī totāli zaudējuši vērtību, nonākot avārijas stāvoklī. Visticamāk, skaitot īpašumus, proporciju neiegūsim, jo atsavināti ir vērtīgie vai likvīdie īpašumi, bet palikuši tādi, kurus pārdot ir grūti. Daļa no tiem stāv un bojājas.

Latvijā jau trīs gadus pēc kārtas turpina sarukt nekustamo īpašumu darījumu skaits un samazinājušās arī darījumos reģistrētās summas.

To liecina SIA Lursoft pētījums pēc Valsts zemes dienesta (VZD) atvērtajiem datiem par darījumiem pēdējo piecu gadu griezumā. 2024. gadā VZD ir reģistrēts 47791 darījums jeb, salīdzinot 2023. gadu, par 5,3% mazāk. Savukārt darījumi veikti par kopējo summu 2,31 miljards eiro, kas ir tikai par 48 milj. eiro mazāk nekā 2023. gadā, kad šī summa sasniedza 2,36 miljardus eiro. Jārēķinās, ka nekustamo īpašumu darījumu skaita sarukums nav tikai 2024., bet arī 2023. gada iezīme. Situācijas pamatā ir gan Latvijas iepriekš pieņemto lēmumu sekas, gan arī Eiropas Savienības un ne tikai inflācijas mazināšanas — faktiski tautsaimniecības atdzesēšanas - kokteilis.

VAS "Valsts nekustamie īpašumi" (VNĪ) 2024.gadā atsavinājusi 117 valsts nekustamos īpašumus par kopējo summu 14,48 miljoni eiro. No īpašumu atsavināšanā iegūtajiem līdzekļiem citu valsts nekustamo īpašumu sakārtošanai novirzīti 4,12 milj. eiro, informē VNĪ.

Apjomīgākie ieguldījumi veikti Riga Makerspace pārbūvē (1,4 miljoni eiro) un Paula Stradiņa Medicīnas vēstures muzeja (PSMVM) piebūves būvkonstrukciju un inženiertīklu projektēšanas un būvdarbu izmaksu segšanā (385 tūkstoši eiro). Savukārt 2025.gadā no valsts nekustamo īpašumu atsavināšanas ieņēmumiem plānots valsts nekustamajos īpašumos ieguldīt aptuveni 1,5 miljonus eiro.

"Šobrīd būtiski samazinās valsts iespējas finansēt dažādas nekustamo īpašumu attīstības ieceres, tādēļ pieaug alternatīvu finansējuma avotu piesaistes nozīme. Viens no rīkiem kā VNĪ var rast nepieciešamo finansējumu valsts nekustamo īpašumu sakārtošanai ir īpašumu, kam nav nākotnes pielietojuma un attīstības ieceres publiskā sektora izmantošanai, atsavināšana un iegūto līdzekļu novirzīšana pamata portfelī esošo īpašumu pielāgošanai un attīstībai. Atsavinātie īpašumi iegūst jaunus saimniekus, kas sniedz tiem attīstības iespējas, sakārto pilsētas vidi un padara tos atkal pieejamus uzņēmējdarbībai un sabiedrībai," norāda VNĪ valdes loceklis Andris Vārna.

Iecerētā kapitāla pieauguma nodokļa likmes palielināšana 2025. gadā no pašreizējiem 20% līdz 25,5% var palielināt motivāciju un vēlmi fiziskajām personām nekustamo īpašumu darījumos izmantot skaidru naudu.

“Tā arī, visticamāk, būs,” situāciju vērtē Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas valdes loceklis Vestards Rozenbergs. Jau esošā situācija liecina par skaidras naudas klātbūtni nekustamo īpašumu darījumos. “Nekustamā īpašuma tirgus Latvijā pēc Cenu bankas datiem liecina par to, ka jau pašlaik aptuveni trešdaļa no visu darījumu vērtības ir neredzamā daļa — tā, kura tiek slēpta,” skaidro V. Rozenbergs. Viņš norāda, ka tās ir būtiskas summas, kuras ir paslēptas, jo, ja 2023. gadā nekustamo īpašumu tirgus kopējais apjoms bija 2,3 miljardi eiro, tad trešdaļa no tā ir iespaidīga summa. “Iemesls ir ļoti vienkāršs — cilvēki nevēlas maksāt jau pašreizējo kapitāla pieauguma nodokli 20% apmērā faktiski no darījumu summas, jo nekustamais īpašums ir iegūts jau sen, pirms vairākiem desmitiem gadu, pat privatizācijas laikā par ļoti nelielu vērtību, un cilvēki nespēj uzrādīt šī īpašuma iegūšanas un uzturēšanas izmaksas apliecinošus dokumentus,” norāda V. Rozenbergs. Viņš atzīst, ka šāda situācija neskar tos cilvēkus, kuri pārdod savu vienīgo mājokli, kurā ir bijuši deklarēti pēdējos gados. “Ja jau tagad cilvēki meklē risinājumus, kā maksāt mazāku nodokli, tad nav pamata domāt, ka līdzšinējā tendence mazināsies. Tieši pretēji – šī motivācija līdz ar kapitāla pieauguma nodokļa palielinājumu par vairāk nekā 25% tikai vēl vairāk pieņemsies spēkā,” prognozē V. Rozenbergs. Viņš atzīst, ka nekustamo īpašumu nozare saskaras ar daudzu cilvēku negācijām kapitāla pieauguma nodokļa maksājuma un iespējamo mēģinājumu dēļ šo nodokļa maksājumu samazināt.

Globālie uzņēmumu apvienošanās un iegādes (M&A) tirgi piedzīvo augšupeju, jo daļa ekonomisko nenoteiktību, kas pēdējos gados bremzēja tirgu, sāk mazināties. Jaunākie PwC pētījuma “Global M&A Industry Trends” dati rāda: darījumu skaits pasaulē, kuru vērtība pārsniedz 1 miljardu ASV dolāru, 2024. gadā pieauga par 17%, palielinot arī darījumu vidējo vērtību.

Tas ir labs signāls, taču pētījums iezīmē arī dažādus izaicinājumus, un no spējas tos efektīvi mazināt vai sekmīgi pārvarēt būs atkarīga tirgus aktivitāte ilgtermiņā.

M&A aktivitāte un ietekmējošie faktori

Lai gan pētījums rāda pozitīvu tendenci attiecībā uz šī brīža tirgus situāciju, ir jāatzīmē vairāki faktori, kas varētu būt svarīgi, lai atjaunotu darījumu veicēju pārliecību un nostiprinātu M&A aktivitāti ilgtermiņā.

Darījumu veicēji un tirgi joprojām analizē 2024. gada vēlēšanu rezultātus daudzās valstīs un no tiem izrietošās izmaiņas politikas virzienā, īpaši jaunievēlētā ASV prezidenta ietekmi, kura politika un nesenie rīkojumi atbalsojas visā pasaulē. Latvijā un Baltijā ģeopolitiskā nenoteiktība, turpina radīt šaubas investoriem un piegādes ķēžu stabilitātei, tomēr Baltijas reģions ir parādījis izturību, un īpaši vietējie investori aktīvi izmanto iespējas paplašināties.

Kā liecina Valsts kasē pieejamā informācija, tad Rīgas pilsētas pašvaldības bilancē iekļauto ēku un zemes vērtība pēdējo gadu laikā ievērojami samazinājās. Tomēr tajā pašā laikā Rīgas pilsēta ir ievērojami samazinājusi ilgtermiņa saistību apjomu.

Rīgas pilsētas bilancē iekļauto nekustamo īpašumu ēku un zemes vērtība 2012. gadā pārsniedza 2,6 miljardus eiro. Pakāpeniski Rīgas pilsētai piederošo ēku un zemes vērtība samazinājās. 2019. gadā tika sasniegti 2,23 miljardi eiro.

Nākamo piecu gadu laikā Rīgas pilsētas bilancē iekļauto ēku un nekustamo īpašumu vērtība samazinājās vēl par gandrīz 390 miljoniem eiro. Jāatzīmē, ka pēdējo 10 gadu laikā ievērojami samazinājās Rīgas pilsētas pamatlīdzekļos iekļauto ēku un zemes vērtība pret Rīgā radīto iekšzemes kopproduktu (IKP). 2011. gadā Rīgas pašvaldības bilancē iekļauto pamatlīdzekļu – zemes un ēku – vērtība pārsniedza vienu ceturto daļu no Rīgā radītā IKP. Pēdējos gados Rīgas pilsētas bilancē iekļauto īpašumu vērtība bija tikai aptuveni 9% no Rīgā radītā IKP.

Latvijā ekonomikas izaugsmi tuvākajā nākotnē prognozē 25% uzņēmumu vadītāju, liecina konsultāciju kompānijas "PricewaterhouseCoopers" ("PwC") veiktais pētījums ""PwC" Baltijas uzņēmumu vadītāju aptauja 2025".

Kopumā Baltijas valstu uzņēmumu vadītāji ir cerīgi noskaņoti par attīstības iespējām tuvākajā nākotnē, bet cerīgāks ir vadītāju skats uz attīstības iespējām trīs gadu perspektīvā nevis tuvākā gada laikā. Lielākos šķēršļus Baltijas uzņēmējiem rada izmaksu kāpums, pieprasījuma samazināšanās un regulējuma prasības.

Aptaujas, kurā piedalījās 333 uzņēmumu vadītāji Latvijā, Lietuvā un Igaunijā, dati liecina, ka pieaug uzņēmumu vadītāju optimisms attiecībā uz globālo ekonomikas izaugsmi tuvākā gada laikā. Ja zemākajā punktā - 2023.gadā - 15% vadītāju Latvijā šajā jautājumā bija optimistiski, tad šogad tie ir 38%.

Līdzīgi ir Igaunijā, kur globālās ekonomikas uzlabošanos šobrīd saskata 49% vadītāju, kamēr 2023.gadā tie bija 14%, savukārt Lietuvā optimisma pieaugums bijis mērenāks - šogad par pieaugumu ir pārliecināti 27% vadītāju, kamēr 2023.gadā tie bija 24%.

Noskaņojums mājokļu tirgū lēnām sāk uzlaboties, novērojuši nekustamo īpašumu kompānijas “Latio” darījumu vadītāji.

Pircēju uzmanības starmešos nonāk jaunie projekti otrreizējā tirgū. Sevišķi augsta interese manāma privātmāju segmentā, kur interese sastopas ar zemu piedāvājumu – trūkstot labas kvalitātes savrupmājām, sākas pircēju cīņa par izdevīgāko piedāvājumu. Analizējot nekustamā īpašumu tirgus rādītājus, atklājas vēl viena nianse – būtiska plaisa starp mājokļu patieso vērtību un cenām, kas norādītas oficiālajos darījumos. Proti, 50% mājokļu tiek pārdoti par mazāk nekā 35 000 tūkstošiem EUR, turklāt daļā darījumu pirkuma maksa ir vien 1 EUR. Lai gan zem eiro vērtā darījuma visticamāk slēpjas dāvinājuma līgumi, aktuāls kļūst jautājums, kā šādi tirgus dati pēcāk ietekmē nekustamā īpašuma vērtēšanu un kreditēšanu un cik lielā daļā gadījumu pircējs īpašniekam daļu darījuma summas maksā neoficiāli. Darījumu zemūdens akmeņi pētīti jaunākajā “Latio” Mājokļu pircēju pārliecības indeksā.

2024.gadā VAS “Valsts nekustamie īpašumi” (VNĪ) paralēli apjomīgajiem attīstības projektiem nekustamo īpašumu apsaimniekošanas un uzturēšanas ietvaros īstenojusi 415 nekustamo īpašumu restaurācijas, atjaunošanas un remontdarbos, ieguldot 6,4 miljonus eiro.

Kapitālsabiedrība ir veikusi ieguldījumus arī kompetenču paaugstināšanas aktivitātēs. Aizvadītajā gadā VNĪ ieguva divus nozīmīgus starptautiskā ISO standarta apliecinājumus - atbilstību ISO[1] 41001 standarta “Facility management" (NĪ apsaimniekošana) prasībām un ieguva jaunu ISO 14001 sertifikātu, kas apliecina VNĪ ieviestās vides pārvaldības sistēmas atbilstību standarta prasībām, norāda VNĪ valdes loceklis Andris Vārna.

Ikdienā VNĪ īsteno nekustamo īpašumu attīstību un pārvaldību kopumā 233 īpašumos no aktīvu un pamata portfeļa. Tā ietver dažādu uzturēšanas, atjaunošanas un restaurācijas darbu īstenošanu. Aizvadītā gada ietvaros VNĪ īstenojis līdz šim lielāko šāda veida darbu skaitu – 415. Virkne darbu saistīti ar energoefektivitātes uzlabošanu, vides labiekārtošanas darbiem, ugunsdzēsības sistēmu remontdarbiem, kosmētiskajiem un citiem darbiem. Nozīmīgāko darbu vidū ietilpst ugunsdzēsības ūdensapgādes sistēmas darbības atjaunošana Brīvības ielā 61, elektroapgādes sistēmas rekonstrukcija Valsts asinsdonoru centram, Sēlpils ielā 9, kā arī Paula Stradiņa Medicīnas vēstures muzeja balkonu atjaunošana​. Lielākā daļa no īstenotajiem darbiem ir veikti no ēku uzkrājumiem, tādējādi uzlabojot ēku tehnisko stāvokli un samazinot nākotnē nepieciešamo ieguldījumu apjomu.

Pēdējos mēnešos gan Igaunijas, gan Lietuvas īres īpašumu investori atkal ir kļuvuši aktīvāki. Taču tā vietā, lai mērķētu uz vietējo tirgu, daudzi koncentrējas uz Latvijas galvaspilsētu Rīgu.

Kā norāda digitālās finansēšanas platformas Estateguru operatīvais vadītājs Daniils Āls, šo tendenci veicina samazinātas procentu likmes, dinamisks jaunbūvju tirgus un pieejamākas cenas.

Pēc eksperta teiktā, aktivitāte Latvijas nekustamo īpašumu tirgū sākās jau pērn, kad ievērojami vairāk attīstītāju saviem projektiem sāka meklēt agrīnās stadijas finansējumu. “Pašlaik attīstītājiem ir pievienojušies īres īpašumu investori, kuri vēlas paplašināt savus portfeļus ar Latvijas nekustamajiem īpašumiem,” apstiprina Daniils Āls (Daniil Aal).

Nekustamo īpašumu attīstītāja Invego vadītājs Kristjans-Tūrs Vahi (Kristjan-Thor Vähi), kurš nesen pārdevis dzīvokļus Rīgā gan Lietuvas, gan Igaunijas īres īpašumu investoriem, apliecina, ka pilsētas nekustamo īpašumu tirgus patiešām strauji aug. "Šogad Invego pirmo reizi Rīgā pārdevis vairāk mājokļu nekā Tallinā un tās apkārtnē. Šeit joprojām dzīvokļu cenas ir ievērojami zemākas nekā Igaunijā un Lietuvā, bet iedzīvotāju pirktspēja nepārtraukti aug, līdz ar vēlmi dzīvot jaunās, modernās mājās," stāsta Kristjans-Tūrs Vahi. Patlaban Invego Latvijā attīsta vairākus lielus nekustamo īpašumu projektus – dzīvojamos rajonus “Vītolu Parks”, “Parka Kvartāls” un “Skanstes Rezidences”, kā arī rindu māju ciematu “Vide Ādaži” Pierīgā.

Augsto procentu likmju perioda nobiedētie nekustamo īpašumu pircēji pērn bija mazaktīvi un veica maz darījumu. 2025. gada pirmajos mēnešos nekustamā īpašuma darījumu skaits pamazām aug, taču ne tik strauji kā būtu nepieciešams, ja pircēji un pārdevēji ņemtu vērā “lielo bildi”.

Un galvenā “lielās bildes” sastāvdaļa ir sajūta, ka savam noslēgumam Eiropā un Tuvajos Austrumos tuvojas divi lieli kari – Krievijas – Ukrainas un Izraēlas – Hamas karš. Var diskutēt par to, kad tas notiks, tomēr subjektīvā sajūta saka, ka runa ir par mēnešiem, kurus prasīs karadarbības pārtraukšana, nevis gadiem. Šie kari ir izrādījušies ārkārtīgi postoši ne tikai no zaudēto cilvēku dzīvību viedokļa, bet arī milzīgā sagrauto dzīvojamo, sabiedrisko un ražošanas ēku skaita dēļ. Abi šie kari beigsies ar lielām nekustamo īpašumu atjaunošanas programmām, kuru parametri un summas tiek aktīvi apspriestas gan Eiropā, gan ASV, gana arī arābu valstīs - būs jāatjauno veselas pilsētas - ceļi, tilti, lidostas, dzīvojamās, biroju, ražošanas un sabiedriskās ēkas. Kas notiks tajā mirklī, kad apklusīs lielgabali?

Viens no Igaunijas lielākajiem nekustamo īpašumu attīstītājiem Everaus Kinnisvara AS 14. maijā uzsāka pirmo publisko uzņēmuma obligāciju emisiju. Piedāvājuma kopējā vērtība ir 3 miljoni eiro. Ja pieprasījums pārsniegs piedāvājumu, emisijas apjoms var tikt palielināts līdz 5 miljoniem eiro. Vienas obligācijas nominālvērtība ir 1000 eiro, obligāciju dzēšanas termiņš - 04.06.2028. Obligāciju fiksētā procentu likme ir 11% gadā, procentu maksājumi tiks veikti katru ceturksni. Obligāciju iegāde iespējama līdz 27. maijam.

Emisijas mērķis ir stiprināt uzņēmuma izaugsmi gan dzīvojamo, gan komerciālo nekustamo īpašumu sektorā, kā arī piesaistīt līdzekļus būvniecības stadijā esošo nekustamo īpašumu projektu papildu finansēšanai. Projektu attīstībai jau ir iegādāta zeme, un būvniecība ir uzsākta vai tiks uzsākta tuvākajā laikā. Everaus Kinnisvara obligāciju emisija piedāvā investoriem iespēju droši ieguldīt uzņēmumā, kas ir veiksmīgs un ilgtspējīgs tirgus dalībnieks.

Vairāk informācijas par obligāciju piedāvājumu iespējams atrast uzņēmuma un Nasdaq Tallinas mājaslapās.

Iegādei pieejamo dzīvokļu skaits Rīgā janvārī salīdzinājumā ar decembri samazinājies par vairāk nekā 33% un veidoja 3280 mājokļu, informē nekustamo īpašumu kompānijas "Latio" pārstāvji.

Savukārt īres dzīvokļu piedāvājums veidoja 2430, kas ir par 19% mazāk, salīdzinot ar decembri.

Nepilnus 40% iegādei un 77% īrei pieejamo īpašumu veidoja dzīvokļi Rīgas sērijveida projektos. Cenas segmentā saglabājušās nemainīgas - dzīvokļa kvadrātmetrs sērijveida ēkā apkaimēs janvārī maksāja 1010 eiro, bet centrā sasniedza 1410 eiro par kvadrātmetru.

Pēc "Latio" apkopotajiem tirgus datiem, pirmo reizi ilgākā laika periodā dzīvokļu piedāvājums jaunajos projektos janvārī pārsniedza piedāvājumu apkaimju sērijveida ēkās. Janvārī iegādei pirmreizējā tirgū bija pieejami 1570 dzīvokļu jeb 48% no visiem pārdošanā esošajiem mājokļiem. Īpatsvara izmaiņas "Latio" skaidro ar sarūkošo sērijveida dzīvokļu skaitu, nevis krasu jauno projektu mājokļu pieaugumu.

Šobrīd nekustamo īpašumu cenas Latvijā ir ievērojami zemākas nekā Igaunijā un Lietuvā, taču tuvāko gadu laikā cenām Baltijā būtu jāizlīdzinās, tā Dienas Biznesa speciālizdevumam Nekustamais īpašums saka Guntars Cauna, Kaamos vadītājs Latvijā.

Nekustamo īpašumu tirgus ir ekonomikas spogulis - cik spēcīga būs mūsu lokālā ekonomika, tik spēcīgs būs arī tirgus, un tirgum tuvāko gadu laikā noteikti ir jāaug, pārliecināts ir G.Cauna. Viņš prognozē, ka 2030. gadā jauna nekustamā īpašuma produkta vidējā cena Latvijā pietuvosies 4000 eiro par kvadrātmetru (EUR/m2) atzīmei. Šobrīd būvniecības tirgus ir iedragāts, taču brīdī, kad tas atveseļosies, būvniecības izmaksas un arī nekustamo īpašumu cenas atkal palielināsies, spriež G.Cauna, norādot, ka īstais izmaksu kāpums mums vēl varētu būt tikai priekšā.

Kā kopumā vērtējat nekustamo īpašumu tirgu Latvijā - kādas tendences novērojamas pēdējos gados?

Pēdējos gados Latvijas komercīpašumu tirgus ir piedzīvojis būtiskas pārmaiņas – strauji mainīgie ekonomiskie apstākļi, ģeopolitiskie riski un investoru piesardzība ietekmējusi gan piedāvājumu, gan pieprasījumu.

Nekustamo īpašumu eksperti prognozē, ka šogad varētu palielināties pieprasījums pēc komerciālo platību iegādes, ko sevišķi veicina kaimiņvalstu uzņēmumu attīstības plāni paplašināt savu darbību Latvijā. Tomēr atsevišķi industriāli segmenti augsto cenu dēļ var stagnēt un ierobežotais ražošanas telpu piedāvājums rada šķēršļus uzņēmumu izaugsmei. Kādu 2025. gadu komercplatību tirgū saredz nozares eksperti?

Biroju nomniekiem elastīgas prasības; mazajiem nomniekiem atrast telpas ir vieglāk

Visplašākais biroju segmenta piedāvājums Rīgā ir jaunajos A klases biroju centros, kas ir sevišķi populāri IT, finanšu un radošo nozaru uzņēmumu vidū. Pērn brīvo biroja telpu skaits sasniedza 19,5%, kas ir augstākais rādītājs visā Baltijā, liecinot – pieprasījums pēc lielām biroju platībām ir krities, turpretī vēlme nomāt nelielas, energoefektīvas telpas ar labu infrastruktūru saglabājas stabila. Nomnieku vidū pieprasītākās lokācijas galvaspilsētā ir centra rajons un Klusais centrs. Visbiežāk tiek meklēti nelielas platības biroji līdz 100 m² ar augstu energoefektivitāti (A vai B klase) un iespēju novietot auto, tomēr šādu piedāvājumu skaits minētajās lokācijās ir samērā ierobežots. Tāpat populāra izvēle birojiem joprojām ir Skanste un Āgenskalns, kur pieejamas kvalitatīvas telpas, un, lai gan konkurence par labām lokācijām ir sīva; nomnieku lēmumu pieņemšanas laiks kļuvis ilgāks, uzņēmumiem rūpīgigi vērtējot izmaksas un infrastruktūras pieejamību. Moderno ēku priekšrocības sevišķi novērtē nomnieki, kuriem ir svarīgs darbinieku viedoklis un vēlme kolektīvam nodrošināt patīkamu, komfortablu darba vidi ar dabīgo dienasgaismu, ērtu un plašu konferenču zāli, terasēm, kur atpūsties svaigā gaisā darba dienas laikā, zaļajām zonām un parku tuvumu. Sevišķi svarīgs faktors ir stāvvietas. Kompānijas arvien biežāk izvēlas elastīgus nomas nosacījumus, tostarp aug popularitāte arī kopstrādes telpām, ko veicina arvien aktuālā hibrīddarba tendence.

Igaunijā pērn ārvalstnieki pārdeva divas reizes vairāk nekustamo īpašumu nekā iegādājās, un aktīvākie nekustamā īpašuma pārdevēji bija Krievijas un Somijas pilsoņi, liecina Igaunijas Zemes departamenta un nekustamā īpašuma sludinājumu portāla "Kinnisvara24" dati.

Visbiežāk ārvalstnieki Igaunijā darījumus ar nekustamo īpašumu veic Harju apriņķī, kur ir arī galvaspilsēta Tallina, Austrumviru apriņķī un Pērnavas apriņķī.

Vislielākā ārvalstnieku aktivitāte bijusi Harju apriņķa nekustamā īpašuma tirgū, kur ārvalstu pilsoņi pagājušajā gadā iegādājās 308 īpašumus, taču pārdeva rekorddaudz - 670 īpašumus. Somijas pilsoņi iegādājas 55 īpašumus un 176 īpašumus pārdeva, savukārt Krievijas pilsoņi iegādājās 28 īpašumus un 168 - pārdeva.

Austrumviru apriņķī Krievijas pilsoņi pērn pārdeva 333 nekustamos īpašumus. "Kinnisvara24" vadītājs Urmass Uibomē norādīja, ka 2023.gadā Krievijas atkārtotā iebrukuma Ukrainā ietekmē no Igaunijas nekustamā īpašuma tirgus aktīvi aizgāja Krievijā dzīvojošie īpašnieki, taču pērn nekustamā īpašuma pārdošanu aktīvi sākuši arī Igaunijā dzīvojošie Krievijas pilsoņi.

Investori platformā Estateguru, kas atvieglo ar nekustamo īpašumu nodrošinātu aizdevumu izsniegšanu, 2024. gada ceturtajā ceturksnī kopumā atmaksās saņēma 36,3 miljonus eiro, no kuriem vairāk nekā 3 miljonus eiro sastādīja investoru peļņa.

Trīs mēnešu laikā Estateguru investori finansēja jaunus nekustamo īpašumu projektus 20,6 miljonu eiro apmērā.Pēdējā ceturksnī investīcijas jaunos nekustamo īpašumu projektos Baltijas valstu starpā bija 11,6 miljoni eiro Igaunijā, 5,2 miljoni eiro Lietuvā un 3,4 miljoni eiro Latvijā.

“Pēdējais ceturksnis investīciju apjoma ziņā bija gada veiksmīgākais posms. Šo spēcīgo rezultātu noteica nekustamā īpašuma tirgus atdzimšana rudenī, kas izraisīja lielāku interesi gan no investoru, gan īpaši no nekustamo īpašumu attīstītāju puses,” komentēja Estateguru izpilddirektors Mihkels Stamms (Mihkel Stamm).

Viņš arī atzīmēja, ka ceturksnis bijis arī gada labākais līdzekļu atgūšanas ziņā. No iepriekš kavētiem aizdevumiem kopumā veiksmīgi atgūti 8,6 miljoni eiro.Decembrī platforma jaunos nekustamā īpašuma aizdevumos izsniedza 6,7 miljonus eiro. Atmaksās investori mēneša laikā saņēma 14,5 miljonus eiro, tostarp 1,2 miljonus eiro nopelnītos procentos, un atguva 3,1 miljonu eiro no problemātisko kredītu pamatsummas. Estateguru izpilddirektors prognozē investoru aktivitātes pieaugumu tekošajā gadā, jo pēdējā pusgada notikumi nekustamo īpašumu sektorā ir bijuši izteikti pozitīvi.

Igaunijas nekustamo īpašumu attīstītājs Invego 2024.gadā pārdeva jaunus mājokļus par 29,7 miljoniem eiro un veiksmīgi noslēdza biznesa rajona “Krulli Park” attīstību, kurā tika ieguldīti 74,5 miljoni eiro.

Šogad uzņēmums vislielāko izaugsmi prognozē dzīvojamo nekustamo īpašumu segmentā Latvijā.

Pēc Invego izpilddirektora Kristjana-Tūra Vahi (Kristjan-Thor Vähi) teiktā, Igaunijas nekustamo īpašumu tirgus gada laikā pamazām ir atguvies, par ko liecina arī līgumu skaita pieaugums par 30% 2024.gadā, salīdzinot ar iepriekšējo gadu.

"Šie skaitļi dod pamatu sagaidīt pārdošanas apjoma pieaugumu arī šogad," optimistiski uz tekošo gadu raugās Invego vadītājs.Pēc uzņēmuma prognozēm, šogad augstākie rezultāti sagaidāmi Latvijā, kur pērn noslēgts trīs reizes mazāk darījumu nekā Igaunijā. "Tomēr gada sākuma skaitļi liecina, ka šogad Invego Latvijā, visticamāk, pārdos vairāk mājokļu nekā Igaunijā," komentē Kristjans-Tūrs Vahi, piebilstot, ka Invego jau ir sācis attīstīt sešus lielus dzīvojamos rajonus Rīgā un tās apkārtnē.

Tiesību akti, kas nosaka ierobežojumus rīcībai ar nekustamo īpašumu un par to paredzētās kompensācijas nav pilnīgi un sakārtoti, atklāj tiesībsarga uzdevumā veiktais pētījums "Nekustamā īpašuma apgrūtinājumu un kompensāciju kartēšana".

Kā informēja Tiesībsarga birojā, šie tiesību akti ir fragmentāri, nav saskaņoti ar visām iesaistītajām nozarēm, daudzos gadījumos vērojams pat konsekvences trūkums kompensāciju noteikšanā un samērīguma neievērošana ierobežojumu kritēriju noteikšanā.

Tiesībsargs līdz šī gada 6.jūlijam sagaida skaidru Ministru kabineta redzējumu tiesību aktu sakārtošanā.

Tiesībsarga birojā skaidro, ka īpašuma tiesības uz kādu lietu vai nekustamo īpašumu nozīmē, ka īpašnieks var brīvi, pēc saviem ieskatiem rīkoties ar to. Tomēr, kā atzīmē birojā, šīs tiesības nav absolūtas un faktiski vienmēr ir pakļautas zināmiem ierobežojumiem.

"Cilvēktiesību standarti pieļauj un noteiktos gadījumos atzīst par nepieciešamiem ierobežojumus, ja tie ir noteikti leģitīma mērķa labad, ir samērīgi un par tiem ir paredzēta taisnīga kompensācija. Būtiska nianse - tie nebūs samērīgi, ja cilvēku ierobežos vairāk, nekā sabiedrība gūs labumu no tā," skaidro birojā, atzīmējot, ka tāpat katra situācija ir individuāli un detalizēti jāvērtē, tādēļ īpašuma tiesību ierobežojuma būtiskumu nevar novērtēt abstrakti.

Pēdējo sešu mēnešu laikā Latvijas meža zemju tirgū vēl izteiksmīgāk dominē vietējais kapitāls, kamēr ārvalstu investoru aktivitāte ir ievērojami sarukusi. Lai gan darījumu skaits 2025. gada 1. ceturksnī ir sarucis, salīdzinājumā ar iepriekšējo periodu, zemes cenas uz hektāru saglabājas salīdzinoši stabilas – arvien nelielu lejupslīdi, liecina nekustamo īpašumu kompānijas Latio veidotais “Lauku īpašumu tirgus indekss”.

“Lauku īpašumu tirgus indekss”* – pirmais ceturksnis / 2025:

Lauksaimniecība izmantojamās zemes (LIZ):

Meža īpašumi:

Nekustamo īpašumu jomā gan Igaunijā, gan Latvijā 2025. gads būs izaugsmes gads, īpaši strauji attīstīsies jauno projektu tirgus, uzskata Kristjans Tūrs Vahi (Kristjan Thor Vähi), Igaunijas nekustamo īpašumu attīstītāja Invego izpilddirektors.

Pēdējie pāris gadi uzņēmējiem visā pasaulē bijuši izaicinājumiem pilni, taču 2024. gads nekustamo īpašumu jomā beidzot nesa priecīgas ziņas – pēc klusāka perioda darba virzība atkal uzņēma apgriezienus un darījumu skaits pieauga, stāsta K.T.Vahi, prognozējot, ka tirgus turpinās attīstīties arī šogad. Šobrīd cilvēki meklē labāku dzīves kvalitāti un arvien vairāk interesējas par jaunu mājokļu iegādi. Lai gan nekustamā īpašuma cenas, visticamāk, turpinās kāpt, mēs domājam, ka cilvēku pirktspēja nesamazināsies, spriež K.T.Vahi.

Pēdējā laikā nekustamo īpašumu attīstītājs Invego ļoti aktīvi darbojas Latvijas tirgū. Kā kopumā vērtējat Latvijas biznesa vidi - kādas ir priekšrocības un trūkumi, salīdzinot ar, piemēram, Igauniju?

Latvijā meža nozares produkciju šogad pirmajos četros mēnešos ieveda 350,294 miljonu eiro vērtībā, kas ir par 9,6% vairāk nekā 2024.gada attiecīgajā periodā, liecina Zemkopības ministrijas publiskotā informācija.

No kopējā meža nozares produkcijas importa lielāko īpatsvaru jeb 58,5% (2024.gada pirmajos četros mēnešos - 52,8%) veidoja koksne un tās izstrādājumi, kurus Latvijā ieveda 205,064 miljonu eiro vērtībā. Salīdzinot ar 2024.gada pirmajiem četriem mēnešiem, koksnes un tās izstrādājumu importa vērtība ir pieaugusi par 21,5%.

Tostarp apaļie kokmateriāli 2025.gada pirmajos četros mēnešos importēti 48,84 miljonu eiro vērtībā, kas ir par 57,7% vairāk nekā pērn attiecīgajā periodā, zāģmateriāli ievesti 43,695 miljonu eiro vērtībā, kas ir par 20,5% vairāk, finieris - 17,469 miljonu eiro vērtībā, kas ir par 3,6% mazāk, bet kurināmā koksne - 13,351 miljona eiro vērtībā, kas ir par 0,1% mazāk.

2025. gadā Lietuvā ir vislielākā minimālā darba alga Baltijā, tomēr darba devējiem šajā valstī ir zemākās darbaspēka nodokļu izmaksas, savukārt darba ņēmējiem visvairāk makā iekrīt Igaunijā.

Tā liecina a/s BDO Latvija pētījums, kurā tika vērtētas darba devēja kopējās izmaksas pie bruto algas 2000 eiro mēnesī, kā arī tas, cik liela summa no tās pēc visa veida nodokļu maksājumiem ienāk darba ņēmēja kontā.

Lietuva interesantāka darba devējiem

Ja raugās tikai uz minimālas algas izmaiņu dinamiku, tad 10 gadu laikā Lietuva no Baltijas arjergarda ir kļuvusi par līderi, jo 2025. gadā tieši Lietuvā ir vislielākā minimālā alga pirms nodokļu nomaksas. Lai arī lielās algas var vērtēt kā šķērsli ekonomiskai attīstībai un konkurētspējai, jāpiebilst, ka šajā valstī strādājošajiem darba devējiem darbaspēka izmaksas ir ievērojami zemākas nekā analogu algu maksājošajiem darba devējiem Igaunijā vai Latvijā. Proti, tāda ir nodokļu politika – salīdzinoši liela minimālā alga, bet faktiski zems nodokļu slogs darba devējam. Tieši šis paradokss varētu būt viens no iemesliem dienvidu kaimiņvalsts pēdējo gadu straujajai ekonomiskajai attīstībai.

Būvkompānija un nekustamo īpašumu attīstītājs SIA "YIT LATVIJA" rudenī ekspluatācijā nodevis būvprojektu Āgenskalnā - “Mārpagalmi” otro namu, kas tapis, izveidojot kopuzņēmumu un piesaistot investorus - čehu investīciju grupu “RSJ Investments”.

SIA “YIT LATVIJA” valdes loceklis Andris Božē ir pārliecināts, ka nākotnē sadarbība ar investīciju fondiem ļaus efektivizēt darbību un īstenot jaunus projektus dzīvojamā fonda attīstības ietvaros.

Andris Božē norāda, ka esošā situācija nekustamo īpašumu tirgū ir sarežģīta, Euribor likmes joprojām ir augstas un jaunu projektu attīstību bremzē dažādi ar to saistīti faktori. Piemēram, pašu attīstītāju rokās ir jābūt pietiekami lieliem un brīviem finanšu līdzekļiem, lai īstenotu būvniecību, turklāt vēl vairākos projektos vienlaicīgi. Diemžēl finanšu resursi augsto Euribor likmju dēļ ir ievērojami dārgāki nekā tas ir bijis pāris gadus atpakaļ. Arī dzīvokļu iegādes nosacījumi Baltijā nav īsti labvēlīgi attīstītājiem. Latvijas prakse paredz, ka tad, kad objekts ir nodots ekspluatācijā, sadalīts dzīvokļu īpašumos, tikai pēc tam attīstītāji var saņemt naudu no klientiem, kas ir 85–90% no kopējās darījuma summas, līdz ar to finansējums par padarīto tiek saņemts tikai projektu noslēdzot.